株式会社Fコンダサルティング

オーナーが一人で募集から管理までするのはもちろん可能ですが大変です。

ですので一般的には管理会社に委託する方が多いです。

委託された管理会社はオーナーにかわって管理・入居者募集・更新・退去・クレーム処理

などを一貫して請け負ってくれます。

外観や共用部分などは基本的にオーナー様のご負担になってきます。

室内に関しては、借主が入れ替わる場合の修繕費用は借主と特別な約束がないかぎりは、

通常、貸主が負担することとなります。特に居住用の建物を賃貸している場合は、入居者が

入れ替わるたびに室内のクリーニングや畳の表替え（最近は和室が少なくなってきているが）

場合によってはクロスの張替えやカーペットの張替えが行われますが、これは借主の故意や

過失によるものでない通常の生活において損耗するものであるかぎり、貸主の負担となります。

かつては賃借人から入居時に預かった敷金を原状回復費用と称して入居者入替え時の修繕

費用に充当している貸主が多かったようですが、原状回復の定義と費用負担をめぐり賃借人

とのトラブルが頻発したため、国土交通省がガイドラインを作成しています。これにより借主が

通常使用する上での損耗は家賃に含まれているとされ、特別の約束がない限りは貸主が負担

することがより明確になりました。

立地条件が良いのが一番ベストでしょうが、それ以外に設備関係にも配慮すると

良いかと思います。エアコンや浴室暖房、浴室乾燥などは学生層に人気があります。

また女性の方にはTVモニター付オートロックや防犯カメラなどセキュリティー面にも配慮

があると良いと思われます。

また男女関係なくお風呂とトイレのセパレートになっている方が良いようです。

住宅ローンは自身が住むためのローンであり、収益として利益を生む為のローンとは別物です

ので、銀行が収益物件として利益を生むと判断してくれれば、融資は可能でしょう。

一概には言えませんが問題ありません。

不動産投資の場合、インカムゲインとは家賃収入のことを指します。

１年間のインカムゲインの割合をパーセンテージで表したものが「利回り」で、収益性の

指標になります。

「表面利回り」とは、年間賃料収入を購入価格で割った利回りのことをいいます。

「実質利回り」とは、実質賃料収入を購入費総額でわった利回りのことをいいます。

年間収入から管理費、修繕費などの諸費用を引いたのが実質賃料収入で、

購入価格に、購入時にかかった登記代などの諸費用を合算したのが取得費総額となります。

確かに利回りはとっても大事なポイントになってきます。しかし、利回りというのは賃貸人が

いてはじめて成立するもので、借り手が出て行ったときにすぐに入らなければそれだけリスク

も大きいです。

また、大きな修繕をしなければいけなかったり、誰も借り手がつきそうにない場所だったり各々

の問題があります。

大切なのは、利回りだけを見るのでなく、交通の便が良いのかや、メンテナンスが行き届いて

いるか、また周辺の状況などそのほかにも見なければならないところはたくさんあります。

利回りだけで判断するのはあまり良くないですね。

２０年以上前に建てられたマンションでも、しっかりとした修繕積み立てやメンテナンスが

行き届いていてキレイな状態であれば、入居希望者もあります。築年数というのはあくまで

目安であって、築年数よりも実際にその物件のキレイさや交通の便、家賃などの方が重要

だと思われます。

マンションを、第三者に賃貸する事で、オーナーは定期的に安定した収入を得ることができます。

その得た金銭の中から、ローンやその他の費用をまかない、マンションという不動産(資産)を

うまく運用することで一定の安定した収入を得る事が、マンション経営と称されています。

それぞれの特徴を比較してみましょう。

家賃ですが、ファミリータイプの場合家賃も大きさにより値がはります。空室さえ作らなければ

うまく回りそうですよね。

ワンルームの場合、一部屋の家賃は安く設定されています。空室の場合のリスクは少なそうです。

入居率ですが、ファミリーの場合の方がワンルームに比べて定住率が高いといわれています。

このようにそれぞれ特徴がありますので、一概にどっちが良いというのは言えません。

また、立地条件等にもよりますので、それらを考慮してトータル的にお考え頂ければ良いかと

思います。

期限付建物賃貸借という制度によりできるようになりました。

転勤に限らず、療養・親族の介護などのやむを得ない事情で、生活の本拠である建物を、

一定の期間だけ使用できなくなったが、その期間の終了後にはまた戻ってくるというような

場合には、その期間だけ賃貸して、期間後は更新しない契約をすれば期間後に必ず返して

もらえるという制度が設けられました。

しかしこの場合は、そのやむを得ない事情を記載した書面で契約しなければなりません。